【丁律说法】个人出租房屋需要缴税吗？

因近十多年来房地产市场的高速发展，少数个人将积累的资产投入房地产中，拥有多套房产，这些房产有些用于自住、经营办公、厂房生产等。那个人出租房屋，需要缴税吗？缴哪些税？如何缴税呢？看官们慢慢看来。

提示：以下所有税率及税种，皆为截至本文发表日止的适用税率和税种，后续根据国家的相关政策法规可能会被调整。

一、增值税

个人出租房屋分两种情况，一是个人出租住房用于生活居住，二是个人出租非住房（比如商铺、厂房等）。

首先，关于个人出租住房，因有税收优惠，按5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税额=租金收入÷(1+5%)×1.5%

其次，个人出租其他房屋，根据法律法规规定没有相关优惠，因此按5%的征收率计算应纳税额=租金收入÷(1+5%)×5%

2023年1月1日至2027年12月31日期间取得的租金，按月计算分摊销售额，不含税销售额≤10万元的，免征增值税。

参考法律法规：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告〔2023〕1号）、《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财税〔2023〕19号）。

二、城建税、教育附加、地方教育附加

城建税=应纳增值税×（1%或5%或7%）×50%
教育费附加=应纳增值税×3%×50%
地方教育附加=应纳增值税×2%×50%
增值税免征的，城建税及附加随之免征

参考法律法规：
《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费的公告》（财税〔2023〕12号）。

三、房产税

对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。应纳房产税=不含税销售额×4%×50%
个人出租其他房屋按12%征收房产税，应纳房产税=不含税销售额×12%×50%

参考法律法规：
《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号） ，《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知》（财税〔2008〕24号），《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费的公告》（财税〔2023〕12号）。

四、土地使用税

个人出租住房免征土地使用税。
个人出租其他房屋征收，应纳税额=每平方米土地年税额×占地面积×50%

参考法律法规：
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知》（财税〔2008〕24号），《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费的公告》（财税〔2023〕12号）。

五、印花税

个人出租住房免征印花税。
个人出租其他房屋征收，应纳税额=租赁合同不含增值税金额×1‰×50%

参考法律法规：
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知》（财税〔2008〕24号），《财政部国家税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费的公告》（财税〔2023〕12号）。

六、个人所得税

个人出租住房按10%税率征收个人所得税，其他住房按20%税率征收个人所得税。适用的税目是财产租赁所得。

应纳税所得额得计算如下：
收入≤4000元，应纳税所得额=（增值税不含税收入-相关税费-转租租金-修缮费-800元）
收入＞4000元，应纳税所得额=（增值税不含税收入-相关税费-转租租金-修缮费）×（1-20%）

参考法律法规：
《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知》（财税〔2008〕24号），《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）。

举个栗子：

张三2023年9月1日将一住房出租给李四，租期两年，租金24万元，在9月1日一次性收取租金24万元，张三取得租金收入如何缴税呢？

增值税：张三9月1日一次性收取两年租金24万元，分摊后的月租金1万元，张三取得租金收入免缴增值税，进而免缴附加税费。

房产税：自然人出租住房，按4%按月缴纳房产税=240000÷24×4%×50%=200（元）。

印花税：自然人出租住房签订的租赁合同，免缴印花税。

土地使用税：自然人出租住房不缴土地使用税。

个人所得税：由于一次性收取房租，张三应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税=（240000－200×24）×（1－20%）×10%＝18816（元）。